Acheter un bien immobilier en investissement locatif peut se faire en nom propre (directement à votre nom) ou via une Société Civile Immobilière (SCI), une structure juridique courante en France pour la gestion de patrimoine immobilier. Voici les différences et avantages d’une SCI par rapport à l’achat en nom propre :
1. Responsabilité et séparation des biens
• En nom propre : Vous êtes directement propriétaire et responsable des dettes du bien immobilier. En cas de problèmes financiers liés à l’investissement, vos biens personnels peuvent être engagés.
• En SCI : La SCI est propriétaire du bien, et vous êtes associé (et non propriétaire direct) de la société. En cas de dettes, la responsabilité de chaque associé est limitée à hauteur de sa part dans la société, offrant ainsi une séparation entre patrimoine personnel et patrimoine immobilier.
2. Transmission du patrimoine
La SCI permet de simplifier et optimiser la transmission de patrimoine aux héritiers.
• En nom propre : En cas de décès, le bien est soumis aux droits de succession, et le partage peut être complexe si plusieurs héritiers sont concernés. La transmission peut également engendrer des frais importants.
• En SCI : Vous pouvez transmettre progressivement des parts de la SCI à vos héritiers (par donation), ce qui permet d’optimiser les droits de succession en utilisant les abattements fiscaux tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant). Cela rend la transmission plus souple et permet de mieux contrôler la succession.
3. Fiscalité des revenus locatifs
Les deux options ont des implications fiscales différentes :
• En nom propre : Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez choisir entre le régime micro-foncier (si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, avec un abattement de 30 %) et le régime réel (déduction des charges réelles). Les revenus fonciers sont ajoutés à votre revenu global, ce qui peut augmenter votre taux d’imposition.
• En SCI :
• SCI à l’impôt sur le revenu (IR) : Les revenus locatifs sont imposés au niveau de chaque associé, proportionnellement à ses parts dans la SCI, dans la catégorie des revenus fonciers. Cela fonctionne comme l’investissement en nom propre, mais la répartition entre associés permet parfois d’optimiser la fiscalité.
• SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés, ce qui permet de déduire davantage de charges (amortissements, frais d’acquisition, etc.). Le taux d’imposition est plus bas (15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice en 2024). Cependant, si les associés souhaitent se verser des dividendes, ils seront imposés, ce qui peut entraîner une double imposition.
4. Gestion et organisation de la propriété
La SCI facilite la gestion collective de biens immobiliers entre plusieurs personnes.
• En nom propre : Si vous achetez un bien à plusieurs, vous le faites en indivision. Cela peut entraîner des conflits, car chaque décision doit être prise à l’unanimité ou avec des procédures contraignantes. En cas de désaccord, chaque indivisaire a le droit de demander la vente du bien.
• En SCI : La gestion est plus souple, car les associés nomment un gérant pour s’occuper des décisions courantes. Les statuts de la SCI peuvent également prévoir des règles de fonctionnement spécifiques (par exemple, limiter la cession des parts pour éviter l’entrée d’un tiers non désiré). Cela rend la gestion plus fluide.
5. Réduction des coûts de gestion de l’indivision
Lorsque plusieurs personnes possèdent un bien immobilier, la SCI réduit les coûts liés à l’indivision et simplifie la gestion.
• En nom propre : La gestion en indivision peut entraîner des frais élevés en cas de rachat de parts, de désaccords ou de succession.
• En SCI : En cas de cession, seules les parts de la SCI sont transférées, sans nécessiter de notaire pour l’ensemble du bien, ce qui diminue les frais liés à ces opérations.
6. Facilité pour obtenir un financement
Certaines banques sont plus disposées à accorder des financements à des SCI.
• En nom propre : Vous empruntez seul ou avec un co-emprunteur, avec des critères de solvabilité basés sur votre situation personnelle.
• En SCI : La SCI peut emprunter en fonction de ses revenus prévisionnels. De plus, chaque associé peut se porter caution, augmentant parfois la solvabilité globale de l’opération.
Avantages et inconvénients d’une SCI
Avantages SCI Inconvénients SCI
Optimisation de la transmission du patrimoine Frais de création et de gestion
Séparation entre patrimoine personnel et société
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